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地価動向から不動産を考える！
地価調査からみる資産としての不動産評価（2005/10/26）

　平成17年度、栃木県土地利用対策課関連審議会等から発表の地価調査の状況をご紹介します。まずは昭和50年から平成16年までの県内の地価（住宅地・商業地）の動向のグラフです。
（解説）
サンプラン　荻原功太朗

「所有より利用」の時代に！
　グラフを見てわかるように、バブル崩壊を境に地価は一貫して下がり続けています。特に商業地に関していえば昭和50年の価格よりも現在は値下がりしたことになります。当時の物価から考えると現在の地価は数字以上に値下がりしたと考えられます。近年、県内では郊外型商業施設の建設が相次ぎ、中心街商業地の需要が低下しております。商業地にある不動産はいかに収益を上げられるかが重要な課題となっており、活用のノウハウが収益を左右する時代となりました。活用できなければ資産価値も年々低下し、税金や維持管理費などの諸経費を払う、まさに負の資産になってしまいます。

　不動産はもう所有していれば良いという時代ではありません。どれだけ活用して収益を上げられるかが重要になっているのです。利用してない、活用していない不動産はなるべくはやく売却し、資産の組み替えを行うのが賢明な判断だと思います。商業地に関していえば、所有し続けることを前提にしないで、いかに収益を上げるかで判断出来るかが重要だと思います。つまり、不動産を持つこと自体を目的にしてはいけないということです。

　また、住宅地に関していえば商業地に比べれば下落幅は鈍いものの、値下がりが続いるのは事実です。住宅地の地価動向で今後もっとも影響を受けるのはなんといっても人口の大幅な減少予測です。人口減少は避けられません。ただ、人口の減少が直接地価に跳ね返るわけではありません。人口よりも重要なのは世帯数です。人口の減少よりも世帯の減少は緩やかです。また、ライフスタイルの変化に伴い、セカンドハウスを所有するのが一般的になるなどの変化があれば、地価を下げ止める材料になるかもしれませんが、ライフスタイルの変化が地価に与える影響は限定的だと思われます。現在の少子高齢化をみれば今後は住宅需要が大幅に減少するのは明らかです。特に、これからは住宅地も勝ちエリア、負けエリアがはっきりしてくると考えられます。人気の住宅地は下げ止まりが顕著になり、場合によっては値上がりもあり得ます。（実際に現在の取引事例をみておりますとそういった事例もございます。）

　逆に人気のない住宅地はさらに値下がりし続け最終的に買い手が見つからない状況も考えられます。買い手が見つからないなら人に貸せばいいと思う方もいると思いますが、買い手が見つからないエリアは当然借りてもいないのが現状です。現在、住宅を購入したいとお考えの方は非常にシビアです。住環境から日当たり、学校までの距離、買い物などの利便性など価値観は多様化し、求められる住環境は様々です。しかし、人気のあるエリアは集中する傾向にあり、人気エリアの住宅地は品薄状態が続いています。

　日本では個人資産に占める不動産の割合は非常に高いのが現状ですが、今後は不動産の割合が減少し、不動産以外の金融商品に資産がシフトする事が予想されます。資産と思って、購入した不動産がいつの間か資産でなくなっていた、そんな事が現実に起こることも夢ではないのです。

↓　平成17年 9月21日（都道府県公報）公表　地価調査詳細　↓

１　地価調査の目的等

　 地価調査は、国土利用計画法施行令（昭和49年政令第 387号）第９条の規定により、昭和50年から実施しており、正常な土地の価格を都道府県知事が判定し、定期的に公表するものです。
　 地価調査の標準価格は、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の基準とされるとともに、公示価格と一体となって、土地取引の指標として適正な価格の形成に寄与することを目的としています。

1 価格判定基準日 　平成17年7月1日
2 調査地点の名称 　基準地
3　 調査対象地域 　全地域 〔県内全市町村〕
4　 調査地点数　　 　全国26,521地点 〔県内 487地点、下表参照 ( )内は平成16年〕
住宅地 宅　地
見込地		 商業地 準工業地 工業地 調整区域
内宅地		 林　地 合　計
282(296) 14 (13) 88 (91) 22 (22) 9 (8) 52 (53) 20 (20) 487(503)
公表日：平成17年 9月21日（都道府県公報）

２　栃木県の状況

  1. 住宅地は13年連続、商業地は14年連続の下落となりましたが、用途別の対前年平均変動率は、地価下落が始まって以来、初めてすべての用途において、下落幅が縮小しました。
  2. 住宅地の対前年平均変動率は▲ 5.4％でした。大平町、藤岡町等県南地域の東武日光線やＪＲ宇都宮沿線市町は、今年も大きな下落となりましたが下落幅は縮小傾向にあります。
  3. 商業地の対前年平均変動率は▲ 8.2％でした。小山市、宇都宮市、真岡市等市部での下落が目立ちますが、下落幅は概ね縮小傾向にあります。


〔第１表〕栃木県の「用途別平均価格」及び「対前年平均変動率」

（単位：％，円／㎡）
用途区分 住宅地 宅　地
見込地		 商業地 準工業地 工業地 調整区域
内宅地		 全用途
平　均
平成16年 ▲ 6.2
48,600		 ▲11.0
19,800		 ▲10.0
113,600		 ▲ 8.6
60,700		 ▲ 7.8
30,200		 ▲ 2.6
20,100		 ▲ 6.7
57,200
平成17年 ▲ 5.4
46,200		 ▲ 9.8
18,000		 ▲ 8.2
103,700		 ▲ 7.9
56,100		 ▲ 7.2
22,200		 ▲ 2.3
19,400		 ▲ 5.8
53,200
（注）基準地の廃止、選定替があるため、平均価格の変動と平均変動率は必ずしも一致しない。
栃木県の用途別平均変動率の推移

①住宅地
　市町村ごとの変動率の分布をみると、「年間６％以上10％未満の下落」は、大平町、藤岡町など16市町、「年間３％以上６％未満の下落」は、石橋町、那須町など16市町、「年間１％以上３％未満の下落」は、上河内町、馬頭町など９町、その他３町村は「横ばい」となっています。

〔第２表〕住宅地の「対前年平均変動率」の順位（第５位まで）
（単位：％）
平均変動率
上　　昇 下　　落
（該当なし） １位　大平町 ▲ 9.0
２位　藤岡町 ▲ 8.5
３位　野木町 ▲ 8.4
４位　今市市 ▲ 7.8
５位　国分寺町 ▲ 7.7

②商業地
　市町村ごとの変動率の分布をみると、「年間10％以上の下落」は、小山市、宇都宮市など５市町、「年間６％以上10％未満の下落」は、真岡市、今市市など16市町、「年間３％以上６％未満の下落」は馬頭町、南那須町など６町、「年間１％以上３％未満の下落」は粟野町など５町村、湯津上村は「横ばい」となっています。

〔第３表〕商業地の「対前年平均変動率」の順位（第５位まで）
（単位：％）
平均変動率
上　　昇 下　　落
（該当なし） １位　小山市 ▲11.8
２位　宇都宮市 ▲10.0
３位　真岡市 ▲　9.9
４位　今市市 ▲　9.7
５位　栃木市 ▲　9.6
（注）継続調査地点が２以上の市町村に限る。

③林地
　地域特性区分別の対前年平均変動率は、都市近郊林地及び林業本場林地が14年連続、農村林地が13年連続のマイナスとなりました。

　

〔第４表〕林地の「区分別平均価格」及び「対前年平均変動率」
（単位：％，円／10ａ）
特性区分 都市近郊林地 　農村林地　 林業本場林地 　林地平均　
平成16年 ▲10.8
3,978,800		 ▲10.3
537,000		 ▲ 6.4
83,000		 ▲ 9.8
1,845,600
平成17年 ▲ 9.4
3,610,000		 ▲ 9.5
482,778		 ▲ 4.7
79,000		 ▲ 8.7
1,673,100
（注）基準地の廃止、選定替があるため、平均価格の変動と平均変動率は必ずしも一致しない。

④住宅地及び商業地の基準地別順位〔第５位まで〕

(1)住宅地について
　県内の住宅地価格の高い基準地をみると、〔第５表〕のとおりです。
　昨年に引き続き宇都宮市内の基準地が上位を占めました。（宇都宮 - 1は１０年連続最高価格地点）

〔第５表〕住宅地価格順位表（単位：円／㎡，％）
順位 基準地番号 価　　　格 変動率 所　　　在 参考事項
16年 17年 〔最寄り駅接近性〕
1 宇都宮 - 1 125,000 123,000 ▲　1.6 昭和２丁目 東武宇都宮 0.9km
2 宇都宮 -15 120,000 118,000 ▲　1.7 今泉４丁目 ＪＲ宇都宮 0.9km
3 宇都宮 -24 120,000 116,000 ▲　3.3 元今泉５丁目 ＪＲ宇都宮 1.3km
4 宇都宮 -13 118,000 115,000 ▲　2.5 戸祭元町 東武宇都宮 1.2km
5 宇都宮 -33 111,000 108,000 ▲　2.7 住吉町 東武宇都宮 1.4km

〔第６表〕住宅地上昇率順位表

（該当なし）

〔第７表〕住宅地下落率順位表（単位：円／㎡，％）

順位 基準地番号 価　　　格 変動率 所　　　在 参考事項
16年 17年 〔都計用途地域等〕
1 那須塩原 - 4 26,900 23,800 ▲ 11.5 上厚崎 １中専(60,200)
2 那須塩原 - 3 26,500 23,500 ▲ 11.3 下厚崎 （都）(60,200)
2 那須塩原 -10 35,500 31,500 ▲ 11.3 塩原 １住居（60,200）
4 那須塩原 - 5 55,000 49,500 ▲ 10.0 大原間 １住居(60,200)
5 大　　　平 - 2 52,500 47,300 ▲　9.9 大字富田 １住居(60,200)

(2)商業地について
　県内の商業地価格の高い基準地をみると、〔第８表〕のとおりです。
　昨年に引き続き宇都宮市内の基準地が独占しており、順位も昨年と同様です。（宇都宮5- 2は17年連続最高価格地点）

〔第８表〕商業地価格順位表（単位：円／㎡，％）
順位 基準地番号 価　　　格 変動率 所　　　在 参考事項
16年 17年 〔最寄り駅接近性〕
1 宇都宮5- 2 575,000 494,000 ▲ 14.1 馬場通り１丁目 ＪＲ宇都宮 1.1km
2 宇都宮5- 9 562,000 487,000 ▲ 13.3 江野町 東武宇都宮 0.2km
3 宇都宮5- 7 490,000 430,000 ▲ 12.2 池上町 東武宇都宮 0.4km
4 宇都宮5-14 430,000 372,000 ▲ 13.5 大通り２丁目 ＪＲ宇都宮 0.6km
5 宇都宮5-15 380,000 340,000 ▲ 10.5 東宿郷４丁目 ＪＲ宇都宮 0.6km

〔第９表〕商業地上昇率順位表

（該当なし）

〔第10表〕商業地下落率順位表（単位：円／㎡，％）

順位 基準地番号 価　　　格 変動率 所　　　在 参考事項
16年 17年 〔都計用途地域等〕
1 小　 山5- 1 283,000 240,000 ▲ 15.2 城山町３丁目 商業(80,400) 準防
2 宇都宮5- 2 575,000 494,000 ▲ 14.1 馬場通り１丁目 商業(80,600) 防火
3 宇都宮5-14 430,000 372,000 ▲ 13.5 大通り２丁目 商業(80,600) 防火
4 宇都宮5- 9 562,000 487,000 ▲ 13.3 江野町 商業(80,600) 防火
4 藤　 原5- 1 90,000 78,000 ▲ 13.3 大字大原 商業(80,400) 準防

取引件数

　土地取引件数の動向をみると、昭和５６年をピークに年々減少していましたが、昭和６１年以降増加に転じ、平成２年には年間４万件を超える件数となりました。その後、いわゆるバブル経済の崩壊による不況から激減し、平成６年には調査開始以来初めて３万件を割りました。しかし、その後の緩やかな景気回復を受け増加傾向となり、平成７年以降は３万件台に復帰しましたが、平成９年には減少に転じ、平成１０年からは再び３万件を割り込んでいます。

取引面積

　土地取引面積の動向をみると、概ね年間3,000ha前後で推移してきましたが、ゴルフ場の開発等により平成元年には約5,000haと激増しました。その後、ゴルフ場開発申請の凍結等により大規模取引が減少し、総体の土地取引件数も少なくなったことなどから平成３年以降大幅に減少し、平成５年以降は3,000haを割り込みましたが、平成１１年以降は増加傾向にあります。

掲載情報は栃木県土地利用対策課関連審議会等から発表の情報です。
　今後の不動産市場はよりいっそう利用価値（収益力）で物件が評価される時代になると考えられます。マイホームや自分で利用している物件、現在収益が上がっている物件を除いて、有効利用ができない所有物件は出来るだけはやく売却を検討し、資産の組替えを行うことは賢明な判断であると思います。
　当社ではお持ちの不動産の有効活用から売却相談までトータルにお客様にあったプランをご提案いたします。お気軽にお問い合わせ下さい。


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