●金利が1％アップすると、頭金を貯めても追いつかない

　たとえば、頭金がまったくないのに、今すぐ3500万円の住宅を全額ローンで買ったとしましょう。返済期間は30年、金利は3％と仮定した場合、利息を含めた総返済額は5312万円になります。これに対し、3年間で物件価格の2割に当たる700万円の頭金をせっせと貯めて、3年短い27年のローンを組んだとします。ローンの年数を3年間短くするのは、今すぐに買った場合と返済の終了時期をそろえるためですが、ここでは3年後に金利が4％に上がっていたと仮定して計算します。

　すると、700万円の頭金を貯めて3500万円の住宅を買った場合の総返済額は5283万円になります。つまり頭金が0の場合と、700万円を貯めた場合の総返済額の差は、わずかに29万円にしかならないのです。もし金利が変わらなければ、総返済額は4788万円になり、700万円の頭金を貯めたことによって、524万円もの利息をカットできる計算になるのですが・・・

●返済期間が同じなら返済総額はアップする可能性も

　次に、3年後の金利は4％と仮定して、3年間で700万円の頭金を貯めたケースの返済期間を30年にすると、総返済額は5512万円になります。700万円もの頭金をせっせと貯めたとしても、金利が1％上がってしまうと、頭金なしで3％のローンを借りた場合より200万円も多く返済しなければならないことになってしまいます。せっかく貯めた頭金が、金利上昇に飲み込まれてしまう結果になるわけです。

　それに冷静に考えてみると、3年間で700万円もの頭金を貯めるのは、収入がかなり多いか共働きでないと難しいはず。月々の積み立てなら、19万円を超えるペースで頭金を貯める計算になるからです。

　マイホームの購入計画があるご家庭が、一生懸命頭金を貯めることは大切ではあるものの、貯めているあいだに金利上昇が起こってしまうと、総返済額が逆転する可能性が高い時期に差し掛かっていることを認識する必要があると思います。また、ローンの組み方も長期固定にするか短期変動にするかで将来の負担に大きな差が生じますので検討の余地があると思います。日本の金利水準は歴史上まれに見る低金利水準です。金利上昇を視野に入れた返済計画を立てるのが賢明な判断ではないでしょうか。