ここでは、不動産購入の際の手続きの流れと必要な事項についてご説明します。
これから不動産のご購入をお考えの方は是非参考になさってください。
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■資金計画
住宅購入には、物件の価格に加えて税金などさまざまな費用がかかります。それら諸費用の合計は、売買価格の約10％程度が基準です。諸費用は、売買契約から引渡しまでの間に順次必要となりますので、現金のご用意が必要となります。
月々およびボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借り入れ額を算出し、予算を立てます。月々の返済金額は、毎月の積み立て貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります。また、引越し等の諸費用や中古物件などではリフォームが必要な場合もございますのでその分も資金計画の中に入れる必要があります。
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諸費用の内訳 >
| 印 紙 代 |
売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代 |
| ローン諸費用 |
ローン事務手数料・ローン保証料など |
| 保 険 料 |
火災保険料など |
| 仲介手数料 |
| ２００万円以下の場合 |
５.２５％（税込み） |
２００万円以上
４００万円以下の場合 |
４.２％＋２万１千円（税込み） |
| ４００万円以上の場合 |
３.１５％＋６万３千円（税込み） |
（平成16年4月以降、消費税の税込み総額表示に伴い報酬額が変わりました。） |
| 登録免許税 |
不動産購入時（所有権移転登記）には固定資産税評価額の土地1％・居住用建物0.3％(※)、ローンを組んだ時（抵当権設定登記）には借入金額の0.4％（居住用0.1％）がそれぞれ必要となります。
（※平成18年3月31日までの特例です） |
| 登記手数料 |
登記手続きの際の司法書士への報酬です。 |
| 固定資産税 |
固定資産税評価額の1.4％が1年分となります。 |
| 都市計画税 |
固定資産税評価額の0.3％です。
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| 不動産取得税 |
住宅の場合、固定資産税評価額の3％です。
（条件により軽減措置があります。） |
| リフォーム諸費用 |
中古物件ではリフォーム済みの物件と現況引渡しの物件がございますので、あらかじめ自分が必要と思う工事については、購入前に工事業者と相談しておくと良いでしょう。（新築物件でも照明器具やカーテンなどがついていない物件もありますので、購入前に確認しておくことをお勧めします。） |
引越し費用等
その他諸費用 |
引越し費用や、新規に家具や家電を購入を予定している場合はその分も費用に含めて資金計画を立てる必要があります。 |
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■現地案内
物件情報だけではわからない具体的な状態や、周辺の環境を確認しましょう。
大事なことは現地で確かめ、分からない事は不動産会社に遠慮なく確認しましょう。
購入を決めるまでに2回以上現地を見学する人がほとんど。迷ってるときは、納得いくまで何度でも現地を見てから判断しましょう。
○建物チェック
室内の汚れなどの状態や、日当たり、風通しなど図面ではわからないことを確認します。
外装の具合（ひびなど）も見ておきましょう。
家族それぞれの立場からチェックすることも重要です。
増改築・リフォームの必要性も合わせてチェックしましょう。
○周辺環境のチェック
最寄りの駅への所要時間、公共交通の利便性、教育施設（学校、学区など） 公共施設（病院・公園・図書館など）
その他の周辺施設（商店街、スーパー、コンビニ、飲食店など） の施設状況もチェックしておきたいものです。
また平日と日曜とでは、道路の混みぐあいや騒音などの状況が大きく変わる場合もありますので注意しましょう。
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■購入申し込み
ご購入希望の物件が決まったら 返済計画や借入金額に無理がないか、 よく検討してみて問題なければ、「申込書」や「買付証明書」を出します。
この時点では未だ契約は行われていませんが、申込書を出す事で、その物件に対して優先的に購入する権利を得る事ができます。
買付証明書には、引渡し等の諸条件（代金の支払方法や物件の引渡し時期など）を記入します。
交渉するための土台となりますので担当営業者と充分打ち合わせする事が大切です。
銀行ローン等を利用する場合には、「申込書」や「買付証明書」を提出すると同時に事前相談をします。約1週間でチェックしてくれます。事前相談で内諾がとれれば契約後の本申込は問題がない場合がほとんどです。不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。 そして条件が整ったら、重要事項説明を経て、不動産売買契約を結びます。
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■重要事項の説明
重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、 その物件にかかわる文字通り重要な事項を説明するものです。
これは宅地建物取引主任者の資格をもつ者が、 重要事項説明書によって説明を行います。
<重要事項説明書の記載内容>
重要事項説明書には、
登記簿記載の権利関係(物件の名義人等)
物件の敷地と道路との関係
用途地域などの法的制限
水道・ガスなどの生活設備
マンションの場合は管理の内容等が記載されます。
代金の授受の方法、
万が一の契約解除の場合の規定 上記事項等が専門用語で書かれていますので、説明を受ける際に分からないことがあれば、遠慮なく質問しましょう。
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■ご契約
売買契約は、ほとんどの場合不動産業者の事務所等で、買主様と売主様、それぞれの仲介業者の立会いで行われます。取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、
安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、
買主が手付金を支払って契約が成立します。
不動産売買契約を締結したら、契約書の内容に従って取引をすすめなければなりません。
以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになり、
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、
不明な点は必ず確認しましょう。
<売買契約書に記載される内容>
・代金の支払方法、支払時期、
物件の引渡時期
・契約の解除や違反の取り決め
・売買契約をした時点では、未だローンが成立するかどうか決まっていない状態です。
万一不成立だった場合には、手付金を全額返金するという条項（ローン特約）があるかも確認しておきます。
・付帯設備表による引渡しを受ける設備の有無
・売り主が置いていくものや設備の故障の有無
・固定資産税等の分担金
売買契約書に署名捺印した後、手付金を売り主に支払います。
<ご契約時に必要なもの>
実印または認印
| 手付金 |
（物件価格の約10％程度） |
| 印紙代 |
（契約書に貼ります。1.5万〜4万程度） |
■融資申し込み
| 公的融資 |
住宅金融公庫や年金融資等 |
| 民間融資 |
銀行等 |
| 社内融資 |
お勤め先 |
それぞれの 融資貸し出し機関ごとに条件が異なります。
契約締結後、すぐに金融機関に融資の申込を行います。
申込は、ご購入者がそれぞれの金融機関に直接出向いて申し込みを行います。
必要であれば、当社の担当者も立ち会いますからご安心ください。
■ローン契約
ローン契約書の正式名称は、金銭消費貸借契約書と言います。
<必要書類>
・実印
・住民票（家族記載)
・印鑑証明書
・公的な収入証明書（住民税決定通知書または所得証明書）
・売買契約書の写し
・物件概要書（公庫の場合に必要です。 設計事務所に作成を依頼する場合は別途費用が掛かります）
・重要事項説明書
・収入印紙
（金銭消費貸借契約書に貼ります）
<融資承認がおりるまでの期間>
銀行 1〜2週間
公的機関（公庫・年金等）1〜2ヶ月前後
ローン契約（金銭消費貸借契約）
融資承認が終わると、決済前までにローンを申し込んだ金融機関で、金銭消費貸借契約を執り行います。
必要であれば、当社の担当者が立ち会いますのでご安心ください。
住民票は、新住所に移転したものを金融機関に提出しなければなりませんので、金銭消費貸借契約日の日までにそれぞれの役場で住民票の異動届を出して、新住所での住民票を取得してください。
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■ご決済
ご決済は、大体の場合ローンの申し込みをした金融機関で 、当事者、それぞれの仲介業者、司法書士、銀行員立会いのもとに執り行います。
物件の最終確認を行います
入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主と一緒に 契約時に確認した設備（エアコン、給湯器など）や備品（建具など）が整っているかどうか物件の状態を最終確認します。
○登記申請書類の確認
所有権移転登記、抵当権設定登記の申請を行います。
登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
○残代金の支払い
支払い済みの手付金を差し引いた売買代金の残額を支払います。
固定資産税などの精算 売主との間で、固定資産税、管理費などを精算します。
○関係書類の受け取り
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを受け取ります。
○諸費用の支払い
・登記費用
・ローン保証料
・団体信用生命保険料
・火災保険料
・ローン事務手数料（金融機関が取得）
・融資額残高証明書の郵送料
・仲介手数料
・事務代行手数料
○カギの引渡し
決済が無事に完了し、お住まいのカギを受取り所有権の移転は完了です。
<現代金支払い時に用意する主なもの>
・残代金
・固定資産税
都市計画税、管理費などの精算金
・登記費用：登録免許税および司法書士への報酬
・仲介手数料
・住民票
・印鑑（実印）
・印鑑証明書：抵当権設定の場合のみ必要
・事務代行手数料
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■お引越し
引越には思いのほか多くの連絡や手続き・手配があります。
あらかじめ予定表を作っておくと便利です。 |
<事前準備>
・引越業者の手配
・お子様の転出先・転入先の学校への連絡
・管理組合への連絡（マンションにお住まいの場合）
・郵便物の新居への転送手配
・電話などの移転手続き
・旧住居に掛けている火災保険等各種保険の解約手続き
・新聞等があれば販売店に連絡と精算
・ご近所には、引越時にお騒がせする事も含めてご挨拶にまわっておきましょう。
・ガス開栓は必ず立ち合いが必要ですので、新居での
ガスを使用可能にするために、
必ずあらかじめ指定の工事会社に開栓の予約をしておきましょう。
・新居のご近所へは、早めにご挨拶にまわっておきましょう。
普段使わないものなどは荷造りなどをはじめておくといいでしょう。
<当日>
引越当日には、係員にガス・電気の閉栓をしてもらい、料金精算を行います。
業者の荷物の搬出・積み込みが終わったら、室内を清掃して退出します。 |
<引越後の税金>
引越後にかかってくる税金には、不動産取得税・固定資産税などがあります。
本年度分は決済時に精算されていますので、翌年度分からの納付になります。
不動産取得税は登記後3〜4ヶ月位で税務署より通知があります。
税額は物件によって異なりますが、
登記の際に軽減措置の適用が出来なかった物件は
高額になりますので 契約前の必要資金の計画の際に充分聞いておきましょう。
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