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栃木県内の不動産のことなら 当社にお気軽にご相談ください。  |
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賃貸管理〜ここがポイント
| ◎家賃滞納/明け渡しのポイント 入居者の家賃のは、必ず発生することを前提に実務を進めることが重要です。できるだけ家賃の滞納率を低くするためには、入口で極力防止するルール作りが必要です。 ●家賃滞納率を低くする為に ◇契約書の見直し：預かり金を多くする（敷金・保証金等） ◇家賃を滞納した場合には必ず延滞損害金をとる ◇賃貸物件ごとに入居者を想定し、入居者基準を設ける（賃貸条件・入居者資格要件） ◇契約書の条文を読み合わせする 入居者審査のアウトソーシング ◆民間調査会社（会員制/有料）・・・入居者審査代行サービス ◆金融会社・カード会社（提携/有料）・・・賃貸住宅管理サービス 連帯保証人の選定と確認 ◆選定基準 近県に移住・三親等内（親・兄弟・叔父・叔母)・年齢65歳まで・有職者 ◆確認方法 ・契約前に電話にて確認 ・書類による確認（賃貸契約書・連帯保証人承諾書・印鑑証明等） 保証会社へのアウトソーシング ◆民間賃貸保証会社（代理店/有料）・・・賃貸保証システム ・個人の連帯保証人にかわり保証会社が賃料等の保証 ・保障期間内（原則2年）の賃料等の約定額が限度額 ◆金融会社・カード会社（提携/有料) ・家賃の6ヶ月を限定し、連帯保証を行う 滞納が発生した場合の、対応策・ルール作成 ◆早急に対応する (例)入居者の督促連絡は毎月3日、回収目標は15日 ◆支払いの取決め事項は必ず書面にする ◆連帯保証人の協力を得る 期日までに支払われない場合 ◆滞納者リストの作成 ↓ ◆電話もしくは葉書で督促 ↓ ◆督促2回目 ↓ ◆督促3回目 ↓ ◆連帯保証人へ電話して、状況を報告し入居者が支払いをする旨を依頼 ↓ ◆物件調査の実施 ↓ ◆内容証明郵便で通知 ↓ ◆賃貸契約の解除通知の発送（内容証明郵便で条件付解除通知を発送） ↓ ◆物件の封鎖（入居者が暴力団等の場合は、弁護士に相談する・立会いの模様は写真撮影する） ↓ ◆家具等の搬出（立会いの模様は写真撮影する) ↓ ◆家具等の処分（連帯保証人に引き取りを依頼し、引き取らない場合は同意を得て処分し、 ↓ 一身専属的なものは処分しないで連帯保証人に渡す) ◆連帯保証人へ滞納賃料の請求 ◎小額訴訟制度とは ◇30万円以下の金銭の支払いをめぐるトラブルに限って利用可能 ◇原則として、1日の審理で解決（平均審理時間５分〜10分程度） ◇回収の可能性が高い ◇不服申し立ては制限されている。 ◇利用回数が制限されている ※一般市民のための訴訟制度のため、同一簡易裁判所での利用は年10回までです。 ◎入居者が満足する管理とは ◇入居時サービス ・ライフインフォメーション お部屋周辺の生活情報を一覧表にして入居者に渡す ・入居時アンケート アンケートを集計しリフォームの計画を立てる ◇入居中サービス ・社会ルール変更の定期案内 ゴミの回収日の変更や粗大ゴミの回収ルールの変更等社会ルールの変更案内を行うことで、 管理環境を保つ ・定期巡回サービス 清掃サービス 行政とのタイアップ（シルバー人材）の活用 設備点検 ◇退去時サービス 入居者の退去が確定しましたら、以下の書類をセットにして送付する。 ・お引越しサービス （引越し業者のパンフレット） ・郵便物転送手続きハガキ ・廃棄物処分 （粗大ゴミの廃棄方法・廃品回収業者などの連絡先の資料） ・退去理由のアンケート アンケートを集計してリフォームの計画を立てる ◎空室を埋めるための商品化のポイント ◇不動産業者からの情報提供 不動産業者は入居者希望者とオーナー様との間に入り、唯一接点を持てる立場にいます。 よって不動産業者から定期的に市況やお客様のニーズの変化についての情報を提供してもらい、 所有する賃貸物件の商品化について検討する。 ◇入居者の募集計画 媒介契約をしている不動産会社にどの様に募集をかけるのかをきいてみます。 入居者の募集方法は業者によって様々です。主な募集方法は ・店頭広告(張り紙等） ・インターネットのホームページ ・自社発行の情報誌 ・市販の情報誌 ・看板 ・その他 当社の場合、雑誌とインターネットと当ページで紹介している情報ボックスでの入居募集を行って おりますが、今のところ雑誌による反応が良いようですが、インターネットでの問い合わせは成約率 がよく、問い合わせも増えています。 ◇ローコストでの商品化提案：室内の演出 賃貸市況や入居者ニーズが理解できても、多くのコストをかけたくないものです。 そのような場合は、以下のような提案をし、案内の成功率をあげるための商品化の提案を行います。 ルームクリーニングを行い、きれいな状態にしておくことは言うまでもありません。 ・照明器具をつけ、分電盤のスイッチを入れた際に、明るく演出できるようにする ・窓にレースのカーテンを取り付ける（白いレースのカーテンが基本） ・スリッパを3足以上置いておく ・玄関に（いらっしゃいませ）プレートをつける ・キッチンにはイルミテーションの野菜をバスケットにいれ飾っておく ・洗面所・トイレにタオルをつける ・玄関・トイレ・キッチンにマットを敷く ・トイレの便座にカバーをつける ・観葉植物・絵画などをおく ・定期巡回 設備点検：必要に応じて専門業者に依頼 清掃（月１回) ・定期的な換気 月２回：北と南の両方を開ける。朝に左右１０ｃｍほど開け、夕方に閉める。 押入れは、日の当たらない側を開けておく（ふすまを裏返しにしておくことも必要） トイレ・浴室などの扉も開けておく ・消臭剤をおく ◇モデルルーム・オープンルーム 一棟の物件に数戸の空室がある場合、１部屋を上記のように演出し、モデルルームとします。 業者も含め、案内が入った場合は、モデルルームに案内します。 また演出した部屋をオープンルームとして公開し、広く入居者を募集する活動も効果的です。 ※室内を演出するには、準備段階で一定の費用がかかりますが、一式準備してしまえば、 使いまわしができます。 ※対象の空室を決めていただくために、空室に取り付けたカーテンや照明器具は入居者への プレゼントにしたり、もしくはオプションとして販売することも可能です。 いかがでしたか、サンプランではマンション再生事業を手がけるなど不動産管理でお悩みのオーナー様のご相談に応じております。入居の斡旋もお手伝いいたします。 また、お持ちのアパート・マンションの面倒な管理を委託されたい方は是非、ご相談ください。 リフォーム等のご相談にも応じます。コストパフォーマンスの高いリフォームのノウハウも当社でご提供できます。お気軽にご相談下さい。（担当 荻原） |
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