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| 地価調査からみる資産としての不動産評価（2005/10/26） 平成17年度、栃木県土地利用対策課関連審議会等から発表の地価調査の状況をご紹介します。まずは昭和50年から平成16年までの県内の地価（住宅地・商業地）の動向のグラフです。 |
 （解説） サンプラン 荻原功太朗 |
| 「所有より利用」の時代に！ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| グラフを見てわかるように、バブル崩壊を境に地価は一貫して下がり続けています。特に商業地に関していえば昭和50年の価格よりも現在は値下がりしたことになります。当時の物価から考えると現在の地価は数字以上に値下がりしたと考えられます。近年、県内では郊外型商業施設の建設が相次ぎ、中心街商業地の需要が低下しております。商業地にある不動産はいかに収益を上げられるかが重要な課題となっており、活用のノウハウが収益を左右する時代となりました。活用できなければ資産価値も年々低下し、税金や維持管理費などの諸経費を払う、まさに負の資産になってしまいます。 不動産はもう所有していれば良いという時代ではありません。どれだけ活用して収益を上げられるかが重要になっているのです。利用してない、活用していない不動産はなるべくはやく売却し、資産の組み替えを行うのが賢明な判断だと思います。商業地に関していえば、所有し続けることを前提にしないで、いかに収益を上げるかで判断出来るかが重要だと思います。つまり、不動産を持つこと自体を目的にしてはいけないということです。 また、住宅地に関していえば商業地に比べれば下落幅は鈍いものの、値下がりが続いるのは事実です。住宅地の地価動向で今後もっとも影響を受けるのはなんといっても人口の大幅な減少予測です。人口減少は避けられません。ただ、人口の減少が直接地価に跳ね返るわけではありません。人口よりも重要なのは世帯数です。人口の減少よりも世帯の減少は緩やかです。また、ライフスタイルの変化に伴い、セカンドハウスを所有するのが一般的になるなどの変化があれば、地価を下げ止める材料になるかもしれませんが、ライフスタイルの変化が地価に与える影響は限定的だと思われます。現在の少子高齢化をみれば今後は住宅需要が大幅に減少するのは明らかです。特に、これからは住宅地も勝ちエリア、負けエリアがはっきりしてくると考えられます。人気の住宅地は下げ止まりが顕著になり、場合によっては値上がりもあり得ます。（実際に現在の取引事例をみておりますとそういった事例もございます。）逆に人気のない住宅地はさらに値下がりし続け最終的に買い手が見つからない状況も考えられます。買い手が見つからないなら人に貸せばいいと思う方もいると思いますが、買い手が見つからないエリアは当然借りてもいないのが現状です。現在、住宅を購入したいとお考えの方は非常にシビアです。住環境から日当たり、学校までの距離、買い物などの利便性など価値観は多様化し、求められる住環境は様々です。しかし、人気のあるエリアは集中する傾向にあり、人気エリアの住宅地は品薄状態が続いています。 日本では個人資産に占める不動産の割合は非常に高いのが現状ですが、今後は不動産の割合が減少し、不動産以外の金融商品に資産がシフトする事が予想されます。資産と思って、購入した不動産がいつの間か資産でなくなっていた、そんな事が現実に起こることも夢ではないのです。 |
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↓ 平成17年 9月21日（都道府県公報）公表 地価調査詳細 ↓ |
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地価調査は、国土利用計画法施行令（昭和49年政令第
387号）第９条の規定により、昭和50年から実施しており、正常な土地の価格を都道府県知事が判定し、定期的に公表するものです。
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①住宅地
②商業地
③林地
④住宅地及び商業地の基準地別順位〔第５位まで〕 (1)住宅地について
〔第６表〕住宅地上昇率順位表
〔第７表〕住宅地下落率順位表（単位：円／㎡，％）
(2)商業地について
〔第９表〕商業地上昇率順位表
〔第10表〕商業地下落率順位表（単位：円／㎡，％）
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| 取引件数
土地取引件数の動向をみると、昭和５６年をピークに年々減少していましたが、昭和６１年以降増加に転じ、平成２年には年間４万件を超える件数となりました。その後、いわゆるバブル経済の崩壊による不況から激減し、平成６年には調査開始以来初めて３万件を割りました。しかし、その後の緩やかな景気回復を受け増加傾向となり、平成７年以降は３万件台に復帰しましたが、平成９年には減少に転じ、平成１０年からは再び３万件を割り込んでいます。 取引面積 土地取引面積の動向をみると、概ね年間3,000ha前後で推移してきましたが、ゴルフ場の開発等により平成元年には約5,000haと激増しました。その後、ゴルフ場開発申請の凍結等により大規模取引が減少し、総体の土地取引件数も少なくなったことなどから平成３年以降大幅に減少し、平成５年以降は3,000haを割り込みましたが、平成１１年以降は増加傾向にあります。 掲載情報は栃木県土地利用対策課関連審議会等から発表の情報です。 |
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| 今後の不動産市場はよりいっそう利用価値（収益力）で物件が評価される時代になると考えられます。マイホーム等自分で利用しているものや現在収益が上がっている物件を除いて、有効利用ができない所有物件はできるだけはやく売却し、資産の組み替えを行うことが重要であると思います。 当社ではお持ちの不動産の有効活用から売却相談までトータルにお客様にあったプランをご提案いたします。お気軽にお問い合わせ下さい。 |
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