住宅ローンとは、宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために住宅を抵当として銀行や住宅金融会社が行う資金の貸付です。

住宅ローンは大きく分けると公的融資と民間融資に大別できます。

公的融資とは公庫融資、年金融資、財形融資などのことであり、これらの住宅ローンには条件・利用資格などに制限を設けています。逆に民間融資は銀行や保険会社、ノンバンクなどが扱っている住宅ローンで制限が少ないです。また、住宅ローンの金利には、変動金利型や固定金利型などがあり、各機関で金利や返済方式なども異なります。

住宅ローンの金利は、定期的に見直されるので最新の金利をチェックするようにしましょう！

住宅ローンの中には、借り換えや繰上げ返済ができるものもありますのでライフプランの計画をしっかりと立てた上で借入するようにしましょう。

住宅ローンを組む際の注意点
・条件のよい住宅ローンほど審査は厳しいため自由に組めるというわけではない
・ローンの多くは契約時ではなく入居時（＝融資実行時）の金利が適用される
・大手銀行だけではなく信金やネット銀行などにも注目しよう！最近はネット銀行などで金利の有利なローン商品が出てきています。
・社内融資は転職時の足かせになる場合がある
・財形住宅融資は会社を辞めるときに一括返済が必要な場合がある

住宅ローンの返済方式について

住宅ローンの借入をする際には、返済方法についても十分に検討必要があります。なぜなら住宅ローンは借入金額も大きく長期間にわたっての返済になりますので、返済方法によって月々の生活に大きく違いがでてきます。

返済方法は大きく分けると、「元利均等返済」と「元金均等返済」の二つの方式がありそれぞれにメリット・デメリットがありますので下の比較表を参考に返済終了までを見据えた収入・支出の見込みや定年退職の時期などを考慮して返済方法や返済期間を選びましょう。

	元利均等返済	元金均等返済
特徴	月々決まった額（元金＋利息）を返済する方式	月々決まった元金に、利息を加えた額を返済する方式
メリット	毎回の返済額が同じ。当初の返済額は「元金均等返済」に比べて小さい	毎回、一定額の元金を返済できるので、「元利均等返済」に比べて、トータルで支払う利息が少ない
デメリット	元金均等返済に比べ支払い利息総額が多くなる	返済当初の元金が多い時期は利息の支払いため、返済負担が重い

どちらの方式がいいの？
「元利均等返済」と「元金均等返済」の二つの方式を比較すると元金均等返済方式の方は返済当初の支払い負担が大きい分、毎回同じ金額ずつ元金を返済していくことができるので、元利均等返済方式よりも支払う利息の総額は少なくて済みます。

ただし、どちらの方式で返済した場合でも通常の返済とは別に繰上返済を併用することで、支払利息を少なくすることは可能です。

住宅ローンの種類について

住宅ローンの種類は？
住宅ローンは大きく分けると「公的ローン(公庫融資)」「民間ローン」「フラット35(公庫証券化ローン)」などに分けられます。

公庫融資は固定金利で長期返済ができるという特徴がある反面、住宅に関して細かな条件が設けられており、条件などで利用できるローンが制限されるなどの点も注意が必要です。民間融資は、変動型・固定期間選択型から選択できる金融機関が多いのですが勤続年数に条件があったりするので注意しましょう。公庫がバックアップする民間金融機関の公庫新型住宅ローン(フラット35)というものもあります。一般的に公庫に比べると民間の金融機関の方が審査が厳しいと言われています。

どの金融機関から融資を受けるのがいいの？
選ぶポイントは金利と言えるでしょう。公庫融資は固定金利で民間融資は変動型・固定期間選択型、公庫新型住宅ローンは固定型となっていますが、公庫と公庫新型住宅ローンは一緒に借り入れできない点や金利決定時期が違うことが大きなポイントです。公庫融資は契約時の金利が採用されますが、民間融資と公庫新型住宅ローンは融資実行時(物件引渡し時)の金利が採用されます。つまり、契約を申し込んだ後に金利が上がった場合は公庫融資が有利、下がった場合は民間融資もしくは公庫新型住宅ローンが有利ということになります。そのため、金利の動きをよく見定めて決定するようにしましょう！

住宅ローンの金利について

住宅ローンの金利の種類は？
住宅ローンの金利には、固定型金利と変動型金利、固定期間選択型金利の３つがあります。それぞれの特長とメリット・デメリットの比較表を載せていますので、住宅ローンの検討の際に活用してください

固定型金利
住宅ローンを組む際の最初に決められた金利が最後まで変わらない。全期間金利が変わらない全期間固定型（長期固定型）と、11年目に金利がアップする段階金利型がある※11年目以降の金利もあらかじめ決められている

固定型金利のここがポイント
　金利が固定であるため、低金利時に住宅ローンを組むと将来金利上昇時のリスクを減らすことができる。また、返済金額が変動しないため返済計画が立てやすい面もあります。
　反面、金利が下降した場合結果的に金利負担が大きくなることになるので、金利の差が大きくなる場合は住宅ローンの借り換えを考えましょう。

変動型金利
市場の金利に連動して金利が変動する。年2回金利が見直されるが、返済額の変更は5年に１度行われる（返済額の上昇幅は最大25％まで）この他、上限金利を設定した上限金利特約（キャップ）付変動型金利というものも存在する

変動型金利のここがポイント
金利が半年に1回見直されるため低金利時期や金利が下がっている時には金利が抑えられるためメリットを受けることができる。
ただし、金利が急激に上昇した場合でも返済金額は5年間見直されないため上昇した金利により増えた利息が元金に組み込まれる。そのため、返済期間や月あたりの返済金額に影響を及ぼす可能性もある。

上限金利特約付の場合は、その名の通り上限金利が決まっているため市場の金利が上昇したとしても影響を受けないというメリットがある。(当然、低金利期は低金利のメリットも享受できる）
しかし、初期に設定される金利は高めである。

固定期間選択型
一定期間のみ金利を固定し、固定期間が終わるとその時点で変動金利型か固定金利型かを選択することができる。固定期間は2年～5年の短期から20年～35年といった長期まで自由に選べることが多い

固定期間選択型、ここがポイント
固定期間終了後に固定金利か変動金利か選べるため、金利の状況に応じてメリットがある選択ができる。当然、固定期間の間に金利が上昇する場合は固定金利で最初から借入をした方がメリットを享受でき金利が下降する場合は最初から変動金利にしておいた方がメリットを享受できる。

どの金利タイプで借入するのがいいの？
金利によって、損得が出るため金利の選択は住宅ローンの一つのポイントと言えるだろう。固定金利や固定期間選択型の長期固定タイプは当初こそ金利が高めであるが、金利上昇の心配がない点は非常にメリットです。固定金利の場合、借入時に返済までの金利が決定するため、ライフプランが立てやすくなります。ただし、金利が高い時期に固定金利で借りると損をすることになりかねないので変動金利や固定期間選択型を短期で借りるなど市場の金利の状況を見てベストな金利を選択しましょう！！

住宅ローンの諸費用について

住宅ローンを組む場合は、元金と利息を返済すればOKというわけではありません。住宅ローン契約時における事務手数料や税金、そして万が一返済できない場合の保険料などが必要になってきます。こういった費用は当然ながらローン契約締結の際に支払う必要があることがほとんどですのできちんと理解をして無駄な費用を減らしましょう！

ローン組む際の費用内訳は、1.手続きに必要な費用　2.保証料　3.保険料の3つに分けられます。最近では、公庫融資やフラット35など、保証料を不要とする住宅ローンも増えてきていますので検討時に費用についても確認しておきましょう。

住宅ローン借入時に必要となる費用
印紙税(印紙代)	売買契約書と金銭消費貸借契約書に貼り付ける。金額は借入金額によって違う。売買契約書の場合は軽減措置があり（平成17年3月31日まで）若干安くなっている。
金融機関への事務手数料	金融機関によって金額が異なる。住宅金融公庫の場合が中古住宅購入が36,380円、新築の場合が48,510円となっている。
土地・建物の登録免許税	抵当権設定を登記する際に必要となる。借入金額×税率で計算するが、公庫の場合はかからない。通常は0.4%となる。
司法書士への報酬	上記の抵当権設定を登記する際に必要となる費用。3万～6万円程度。遠方の場合、交通費が必要となることもある。
保証料	債務者が住宅ローンを支払えなくなる場合に備えて保証会社に保証を依頼した場合に必要となる。保証料は借入額と返済期間によって決定される。
団体信用生命保険料	ローン借入者が、死亡等の理由で返済不能になった時、残債を支払うために加入する生命保険の保険料。保険料は借入金額と返済期間にて決定されるが、扱いは団体扱いとなるため保険料は一般の生命保険より安く設定されている。住宅金融公庫は任意加入だが、民間金融機関加入は強制が主流。保険料はあらかじめ金利に上乗せされる場合や銀行負担が多い。生命保険料控除の対象にはならない。
火災保険料	民間金融機関の中には加入が任意の場合もあるが、一般的には加入する人が多い。保険料は建物の条件によって大きく異なる。また、火災保険のみでは地震を原因とした火災は保険対象外のため最近では、地震保険や家財保険へ加入する例が多い。

住宅ローンの借り換えについて

現在、借り入れをしている住宅ローンより金利の低い住宅ローンを新たに借りて元の住宅ローンを一括返済することで金利差の享受を受け今後の支払い利息を軽減させるものです。

ローン借り換え、ここがポイント
金利差があればあるほど、残り期間が残っていればいるほど支払い利息が軽減するメリットがある。しかし、借り換えは新しく住宅ローンを組むことと同じであるため諸費用が発生します。

住宅ローンの借り換えを行なう場合は、諸費用を含めてトータルで支払い金額酸くなるかどうかを見極めてから行なう方がよいでしょう。

また、借り換えは公的融資を行っている金融機関は、新規貸し出しが対象なので借り換えを行うことはできないことも注意が必要です。借り換え先はあくまで民間融資のみとなるため、金利のチェックなどで注意しましょう。
※民間融資でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借り換えできない場合があるため注意が必要です。（2005/12/14)

そもそも、住宅ローンとは？

住宅ローンの返済方式について

住宅ローンの種類について

住宅ローンの金利について

住宅ローンの諸費用について

住宅ローンの借り換えについて